รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการสินเชื่อสาธารณะใหม่สำหรับผู้ที่สามารถขอสินเชื่อบ้านได้ แต่ประสบปัญหาในการเก็บเงินดาวน์ โครงการนี้มีชื่อว่า " Tu Casa" (บ้านของคุณ)ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาด้านที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี โดยมีเป้าหมายเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกได้เป็นเจ้าของบ้าน
ข้อเสนอนี้ไม่ใช่เงินอุดหนุน แต่เป็นเงินกู้เพื่อเสริมสินเชื่อบ้านส่วนบุคคล กลไกนี้จะอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 50.000 ยูโร โดยไม่มีดอกเบี้ยและไม่มีค่าธรรมเนียมซึ่งรัฐบาลตั้งใจจะดำเนินการผ่านสถาบันสินเชื่ออย่างเป็นทางการ (ICO) อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้ยังต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐสภา
Tu Casa คืออะไร และมีความเกี่ยวข้องกับสินเชื่อบ้านอย่างไร?
ร่างเอกสารระบุว่า Tu Casa เป็นเครื่องมือสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกโดยใช้สินเชื่อบ้าน โดยใช้เป็นส่วนเสริมของการจัดหาเงินทุนจากธนาคารเสมอ ไม่ได้มาแทนที่สินเชื่อบ้าน แต่ช่วยครอบคลุมส่วนที่ยากที่สุดในการหาเงินในช่วงเริ่มต้น นั่นคือเงินดาวน์
วงเงินกู้จะคำนวณจาก20% ของมูลค่าทรัพย์สินโดยมีวงเงินสูงสุดไม่เกิน 50.000 ยูโร หากราคาทรัพย์สินต่ำกว่า 300.000 ยูโร จะใช้เกณฑ์เปอร์เซ็นต์ดังกล่าว แต่หากราคาสูงกว่านั้น วงเงินสูงสุดจะยังคงอยู่ที่50.000 ยูโรตัวอย่างเช่น สำหรับบ้านที่มีมูลค่า 200.000 ยูโร วงเงินกู้สามารถสูงถึง 40.000 ยูโร
การชำระคืนมีกำหนดระยะเวลาสูงสุดสิบปีนอกจากนี้ ข้อความยังรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่เชื่อมโยงกับระยะเวลาการจำนอง โดยมีขีดจำกัดสูงสุด30 ปีเพื่อให้ผู้รับประโยชน์ไม่จำเป็นต้องเริ่มชำระคืนเงินช่วยเหลือนี้ทันที
เงินทุนจะมาจากงบประมาณของกระทรวงการเคหะและการวางผังเมือง ICO จะบริหารจัดการเงินทุนด้วยระบบบัญชีแยกต่างหาก และสามารถนำเงินคืนและผลตอบแทนไปลงทุนในโครงการใหม่ได้ตราบใดที่วงเงินสินเชื่อยังคงใช้งานอยู่ เมื่อวงเงินสิ้นสุดลง เงินทุนที่เหลืออยู่จะกลับคืนสู่กระทรวงการคลัง
สามารถสั่งซื้อได้ในปริมาณเท่าใด และมีเงื่อนไขอะไรบ้าง?
การคำนวณนั้นง่ายมาก: วงเงินกู้จะอยู่ที่จำนวนที่น้อยกว่าระหว่าง20% ของราคาอสังหาริมทรัพย์และ 50.000 ยูโร สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 300.000 ยูโร วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ 50.000 ยูโร และสำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 250.000 ยูโร วงเงินกู้สูงสุดก็จะอยู่ที่ 50.000 ยูโรเช่นกัน อย่างไรก็ตาม หากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 200.000 ยูโร วงเงินกู้จะไม่เกิน 40.000 ยูโร
เงินกู้จะมีอัตราดอกเบี้ย 0%และไม่มีค่าธรรมเนียมใดๆ ระเบียบกำหนดระยะเวลาการชำระคืนสูงสุดสิบปี และระยะเวลาผ่อนผันซึ่งจะครอบคลุมตลอดอายุสัญญาจำนอง แต่ไม่เกิน 30 ปี รายละเอียดเฉพาะเกี่ยวกับการนำไปใช้ในแต่ละกรณีอยู่ระหว่างการพิจารณาขั้นสุดท้าย
หนึ่งในประเด็นที่ไม่ชัดเจนที่สุดคือ ร่างกฎหมายฉบับนี้ไม่ได้กำหนดอายุหรือรายได้ขั้นต่ำและไม่ได้กำหนดราคาสูงสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ ข้อความดังกล่าวปล่อยให้รายละเอียดเหล่านี้เป็นไปตามข้อตกลงในอนาคตของคณะรัฐมนตรี ซึ่งจะกำหนดผู้รับประโยชน์ ข้อจำกัด จำนวนเงินเริ่มต้น และขั้นตอนการสมัคร
แหล่งข่าวในแวดวงอุตสาหกรรมคาดการณ์ว่ามาตรการนี้จะมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนหนุ่มสาวเท่านั้น แต่ข้อเสนอเบื้องต้นไม่ได้จำกัดไว้เฉพาะกลุ่มนั้น บุคคลทุกช่วงอายุสามารถสมัครได้ ตราบใดที่ตรงตามข้อกำหนดเพื่อขออนุมัติในภายหลัง การบริหารจัดการโดยภาครัฐจะดำเนินการโดยICO (สถาบันสินเชื่ออย่างเป็นทางการ) ภายใต้กรอบการบริหารเฉพาะ
ราคาขายต่อสูงสุดและข้อกำหนดเพิ่มเติม
พระราชกฤษฎีกานี้มีเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งคือ บ้านที่ซื้อโดยใช้เงินกู้จาก Tu Casa จะต้องอยู่ภายใต้ราคาโอนสูงสุด อย่างถาวร ในการขายต่อครั้ง บ้านเหล่านั้นจะไม่สามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าราคาซื้อที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อ (CPI)
ข้อจำกัดนี้อาจรวมถึงมูลค่าของงานปรับปรุงหรือซ่อมแซมบางอย่าง โดยมีเงื่อนไขว่าต้องดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับ ข้อจำกัดนี้จะต้องระบุไว้ในเอกสารสาธารณะและจดทะเบียนในสำนักงานที่ดินเพื่อป้องกันไม่ให้เงินอุดหนุนจากภาครัฐส่งผลให้ราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น
มาตรการนี้จะยังไม่สามารถนำมาใช้ได้ในทันที พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวอ้างถึงข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อสรุปรายละเอียด ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับกฎหมายที่ร่างขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อตอบสนองต่อแรงกดดันจากสาธารณชนเกี่ยวกับการขับไล่ที่อยู่อาศัยและวิกฤตที่อยู่อาศัย รัฐบาลยังไม่ได้ระบุงบประมาณเริ่มต้นสำหรับโครงการนี้
การรับรองในรัฐสภาและมาตรการอื่นๆ ของพระราชกฤษฎีกา
เนื่องจากเป็นพระราชกฤษฎีกา จึงต้องได้รับการอนุมัติจากสภาผู้แทนราษฎรจึงจะสามารถบังคับใช้ต่อไปได้ ฝ่ายบริหารได้ขอเรียกประชุมใหญ่สามัญพิเศษในวันศุกร์นี้ และมั่นใจว่าจะผ่านพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยที่อยู่อาศัยทั้งสองฉบับได้ แม้ว่าจะคาดการณ์ว่าการลงคะแนนเสียงจะไม่ใช่เรื่องง่ายก็ตาม
นอกจากโครงการ Tu Casa แล้ว มาตรการต่างๆ ในแพ็กเกจนี้ยังรวมถึงการขยายการคุ้มครองจากการถูกขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ด้อยโอกาสไปจนถึงปี 2030การควบคุมการเช่าตามฤดูกาลและการเช่าห้อง การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่เจ้าของบ้านและผู้เช่า และการจำกัดการซื้อเพื่อเก็งกำไร นอกจากนี้ยังกำหนดว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงต้องไม่เกิน 30% ของรายได้เฉลี่ยของเทศบาล
ในแง่ของภาษี ผู้เช่าที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษีต่ำกว่า 33.007,20 ยูโร สามารถหักค่าเช่าได้สูงสุดถึง 10%โดยมีเพดานสูงสุดที่จะช่วยประหยัดได้ประมาณ 1.163 ยูโรต่อปีในบางช่วงรายได้ ส่วนเจ้าของบ้านที่ลดค่าเช่าลงมากกว่า 5% อาจได้รับประโยชน์จากการลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตั้งแต่ 70% ถึง 100%
การขึ้นค่าเช่าจะถูกจำกัดเป็นพิเศษจนถึงสิ้นปี 2027: หากค่าเช่าสูงกว่าดัชนีอ้างอิงอยู่แล้ว จะไม่สามารถขึ้นได้อีก หากไม่เกินดัชนีอ้างอิง การขึ้นค่าเช่าสูงสุดจะอยู่ที่2%อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยวจะเสียภาษีมูลค่าเพิ่มในอัตรา 10% และเจ้าของที่ดินรายใหญ่จะเผชิญกับข้อจำกัดชั่วคราวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่า 70% ของมูลค่าประเมิน
ข้อเสนอเรื่องเงินกู้สูงสุด 50.000 ยูโร โดยไม่มีดอกเบี้ยกลายเป็นหนึ่งในประเด็นที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ การดำเนินการจะขึ้นอยู่กับการอนุมัติของรัฐสภาและระเบียบข้อบังคับที่จะตามมา ซึ่งจะกำหนดว่าใครบ้างที่มีสิทธิ์ขอสินเชื่อ วงเงินเท่าไหร่ และขั้นตอนเป็นอย่างไร จนกว่าจะถึงเวลานั้น โครงการ Tu Casa ยังคงเป็นเพียงมาตรการที่ประกาศออกมา โดยมีเงื่อนไขทั่วไปที่ทราบกันดีอยู่แล้ว แต่รายละเอียดอีกมากมายยังอยู่ระหว่างการพิจารณาขั้นสุดท้าย
